Upp ibland men mest ner...

Jag har haft alldeles för mycket att göra den sista tiden så jag har knappt hunnit att titta in på avanza och läsa respektive akties telegram och pressreleaser. Men känslan jag har fått är att det gått mer ner än upp. Tittar man närmare på mina innehav i min vanliga portfölj så har det gått lite olika. Tänkte vi skulle ta en liten genomgång av dem här under:

*Bilia: Ligger ganska stabilt, har gått upp lite i slutet men inte någon större rörelse, kanske kan få lite fart åt något håll när det kommer nya uppgifter om ny bilförsäljningen i Norden men annars är det nog först när vi får se rapporten i slutet av oktober som man får vet vilket håll det pekat åt.

*Fortum: Har stigit en hel del sen jag köpte och jag tror att det kan fortsätta upp. Rapport i mitten av oktober att vänta. Sen hänger nog mycket på hur kalt det blir i vinter. Trots att jag tror Fortum skulle gilla en kall vinter så är det nog tveksamt om jag gör det själv. Så jag håller nog tummarna för en inte allt för kall vinter i alla fall.

*KappAhl: Vet inte riktigt vad man ska säga om bolaget. Kursen steg kraftigt i början av månaden för att sen sjunka tillbaka rejält igen utan några nyheter. Idag så ändrade helt plötsligt Nordea rekommendationen från sälj till köp och höjde riktkursen till 7,50 SEK frågan är vad Nordea vet eller vad det är som har gjort att de helt plötsligt svängt så kraftigt. Själv väntar jag in rapporten i början oktober sen får vi se vad jag gör med aktien funderar på att sätta in en automatisk försäljning vid 5,80 eller något liknande.

*Kungsleden: Inte mycket att säga om. Kom information idag om att det finns funderingar på att sälja Nordic Modular som är en del av Kungsleden annars händer det inte mycket intressant innan man kommer med mer information om hur det går i skattemålen. Har haft vissa funderingar/förhoppningar om att de kanske ska dela ut Hemsö till sina aktieägare men det verkar det ju inte som just nu. Själv har jag nu valt stoppa undan aktien långt in i byrålådan och tänker nog inte plocka fram den mer i år.

*Peab: Peab har tappat rejält sen rapporten kom den 21 augusti och jag har funderingar på att öka i Peab som jag tror kommer att vara en bra aktie långsiktigt. Men frågan är om det är läge nu eller om man ska sitta lite lugnt och vänta in en eventuellt ännu surare börs under hösten. Samtidigt måste jag uppdatera mig lite till på både NCC och Skanska också om jag bestämmer mig för att öka i den branschen.

*Securitas: Gick ner efter rapporten då jag klev på, för att sen kliva upp igen och nu under dagen sjunka ner rejält. Vet inte vad man ska tro men många analytiker skriker sälj med stor bokstäver. Själv väljer jag att sitta lugnt och lita på att det blir en bra affär långsiktigt precis som jag ansåg att det skulle vara när jag köpte. Sen får framtiden utvisa om jag har fel eller rätt.

Valde för övrigt att sälja mitt innehav i Spiltan Räntefond Sverige i början av veckan och idag kom det in lite pengar på kontot, jag hade inte mycket pengar där men lite fanns det som går att använda till att köpa aktier eller göra något annat spännande. Har förutom att funderat på att öka i Peab också på sistonde blivit sugen på att investera i någon eller aktier på den amerikanska börsen.
Någon som har något bolag att rekommendera att titta på?

Rapport från ShaMaran

Igår släppte ShaMaran Petroleum Corp sin Q2-rapport för 2012. Hade hoppats att det skulle komma lite bra information som skulle få kursen att trilla upp över 2 SEK men så blev det tyvärr inte. Rapporten var dock helt okej och efter en snabb genomgång så kan jag inte se annat än att bolaget tuffar på ungefär som tidigare.
Man får helt enkelt sitta lugnt och vänta och hoppas att bolaget hittar fina fynd när de pågående borrningarna är klar, men som med alla andra bolag i denna bransch handlar det mycket om tur och förväntningar.

Nu har jag lite halvtaskig och vet inte riktigt vilket som blir nästa bolag i min portfölj som ska rapportera men tyvärr så tror jag inget av dem kommer med rapport under september utan jag tror att jag får vänta tills slutet av oktober då det är dags för Bilia och KappAhl. KappAhl kommer med ett viktigt bokslut som om det är bra kan höja kursen rejält men om den är mindre bra samtidigt kan vara en katastrof för både bolaget och aktien.

Rapporter som kommit

Har haft mycket att stå i men nu har jag åtminstone titta lite närmare på rapporterna från Kungsleden, PA Resources och Peab. Blir inget lång draget utan bara lite korta funderingar kring dem.

Rapport från Kungsleden:
Rapporten var inte allt för rolig men jag tror ingen hade trott något annat med tanke på alla reservationer som har gjorts för de pågående skattedomarna. Resultatet var lite sämre än jag trott vilket ledde till att jag fick justera min analys lite. Det som gjorde mig mest irriterad var att det helt plötsligt dykt upp ännu fler skattemål, om jag läste rätt så trodde inte ledningen att det skulle bli negativt utfall så man har inte reserverat några pengar. Men när ska alla dessa skattebekymmer ta slut? Hade jag vetat om det senaste innan rapporten hade jag sålt på 40 SEK och tagit min förlust. Frågan är vad det blir för utdelning om det ens blir någon i år, men i det långsiktigt tror jag fortfarande att Kungsleden kan bli en bra investering. Får sitta lugnt och hoppas det vänder. Skulle inte vara fel om de delade ut Hemsö till aktieägarna eller något liknande, jag gillar nämligen Hemös fastighetsportfölj skarpt.

Rapport från PA Resources:
Rasade direkt efter rapporten och jag har läst om allt från nyemission till konkurs. Det finns en anledning till att denna aktie finns i min chansportfölj. Rapporten var inte bra men samtidigt tycker jag inte det var extremt dålig heller. Självklart finns det risker i bolaget och det är mycket kvar att göra men jag tror inte det är omöjligt att det vänder heller. Men en nyemission är nog närmare än en konkurs i alla fall, men jag är ju en amatör så jag kanske har helt fel och det kanske är konkurs innan årsskiftet, vem vet!?!

Rapport från Peab:
Tycker rapporten var helt okej, kanske till och med lite bättre än vad jag trodde med tanke på andra bolagsrapporter. Aktien trillade ner lite men inte så farligt. Jag går helt klart i funderingar på att öka lite i bolaget då jag tycker det ser billigt ut men samtidigt känns byggsektorn osäker i dagsläget. Det blir att fundera på det lite till innan man kan närma sig ett beslut, tycker det finns mycket som känns köpvärt och jag skulle nog helst vilja sprida mina investeringar i lite fler länder än Sverige.

Om ett par dagar så får man inte bara lön utan ShaMaran kommer med rapport också, nu hoppas jag på något trevligt och en kurs på över 2 SEK... Men framför allt så hoppas jag på en lite stabilare börs.

Sammanställning av fastighetsbolagen

Då kommer det en liten sammanställning av alla de fastighetsbolag jag kollat på. Det blir nog ett långt inlägg men utan allt för mycket text. Jag gör enkelt för mig och ett Ja ger 2 poäng, ett Nja ger 1 poäng och ett Nej ger 0 poäng. Blir inte så vetenskaplig men det ger en liten vink om vilka som man ska fortsätta att kolla på.
De företagen jag har kollat på är: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern och Wihlborgs, totalt nio företag.

Efter att jag kollade på Kungsleden har de kommit med en ny rapport för Q2 2012. Det var ingen munter läsning även om jag bara skummat lite fort men jag kände mig tvungen att göra en uppdatering av analysen vilket jag också gjort och dessa uppdateringar är nu också med i sammanställningen.

1. Stabilt företag med tillräcklig storlek
Ja: Atrium Ljungberg. Castellum, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern och Wihlborgs
Nja: -
Nej: Diös
Kommentar: Inte mycket att säga om egentligen. Mer eller mindre alla bolag är stabila och har varit med relativt länge. Enda anledningen till att Diös får ett nej är att de startades så sent som 2005. Även Wihlborgs startade 2005 men eftersom de var en delning av ett gammalt bolag så har jag valt att sätta ett Ja där.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wihlborgs
Nja: FastPartner
Nej:-
Kommentar: Alla bolag är egentligen stabila och har en bra marknad. FastPartner får ett litet lägre betyg då jag tycker de är gränsfall på att vara lite för små för min smak men samtidigt så växer bolaget ganska kraftigt och fortsätter det på det viset så är det snart tillräckligt stort för att få ett svagt Ja istället.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt
Ja: Wihlborgs
Nja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern
Nej:-
Kommentar: Alla bolag gjorde förlust under krisen 2008 & 2009. De flesta hade antingen ett eller två riktigt dåliga år. Wihlborgs klarade sig med en väldigt liten förlust i jämförelse med övriga och för därför ett Ja här. Kanske lite snällt men jag vill gärna belöna ett bolag som går så mycket bättre än de övriga under en så pass tung period för denna typ av bolag.

4. Stabilt ROE
Ja: FastPartner, Wihlborgs
Nja: Atrium Ljungberg, Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern
Nej: Diös
Kommentar: FastPartner och Wihlborgs leverera i denna kategori trots de dåliga åren. Diös är långt ifrån att få godkänt. Övriga bolag gör inga katastrof siffror om man sätter det i perspektiv och kolla vilket extremt år framför allt 2008 var för fastighetsbolagen men även att 2009 var ett tungt år för många.

5. Är ej beroende av ytterfaktorer eller nya produkter
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wihlborgs
Nja:-
Nej:-
Kommentar: Samtliga bolag klarar sig här. Tycker inget bolag är så extremt beroende av till exempel nya produkter eller ytterfaktorer här som jag menar. Men visst påverkas fastighetsbolagen av många faktorer som räntor, väder, elpris m.m.

6. Stabil utdelning
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern, Wihlborgs
Nja: Fabege, Kungsleden
Nej: Diös
Kommentar: De flesta bolagen har stabil utdelning. Diös får ett nej här men samtidigt så frågan om man kan kräva att ett nytt bolag ska dela ut första året. När jag tittar på bolagen så tror jag de flesta kan fortsätta dela ut ungefär samma som föregående år med undantag för Fabege och Kungsleden där är frågan om det blir någon utdelning alls för 2012.

7. P/E
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern, Wihlborgs
Nja:-
Nej: Fabege, Kungsleden
Kommentar: Ser bra ut för alla utom Kungsleden och Fabege. Dessa bolag har bekymmer tack vare stora reserveringar om det skulle bli negativt utslag i skattemålen bolagen är inblandade i. Med största sannolikhet kommer P/E för nästa år vara helt annorlunda men just nu ser det inte bra ut och därför blir det två klara Nej.

8. Soliditet/Skuldsättning
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wihlborgs
Nja:-
Nej: Diös
Kommentar: Alla bolag utom Diös klara minikravet. Det finns vissa bolag som till exempel Hufvudstaden som klarar det med bred marginal och andra som klarar det precis. Men överlag är det helt okej resultat även om jag fördrar en soliditet upp mot 40% för fastighetsbolagen.

9. Bra ägarbild
Ja: Atrium Ljungberg, Diös, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern
Nja: Fabege
Nej: Castellum, Kungsleden, Wihlborgs
Kommentar: Lite blandad kompott. Många bolag har större stabilare ägare precis som jag vill att det ska vara. Men som resultatet visar är det vissa som saknar det också. Egentligen inte mycket mer än så att säga om det.

10. Trovärdig företagsledning
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern, Wihlborgs
Nja: Kungsleden
Nej:-
Kommentar: Det är inga grundliga undersökningar här och jag har ett ganska grovmaskigt nät men med lite snabbsökningar så har jag inte hittat något speciellt. Valde att sänka Kungsleden efter uppdateringen då det helt plötsligt dök upp nya skattemål på 500 miljoner i samband med rapporten.

Sammanställning:
Atrium Ljungberg - 18 poäng
Castellum - 16 poäng
Diös - 11 poäng

Fabege - 14 poäng
FastPartner - 18 poäng
Hufvudstaden - 18 poäng

Klövern - 18 poäng
Kungsleden - 12 poäng
Wihlborgs - 18 poäng

Slutsats: Som ni ser är det flera bolag som kommer in med höga poäng. Trots detta så anser jag inte att dessa bolag är i närheten av lika utan det är stora skillnader mellan dem på olika punkter. Klövern faller på sina pref.aktier, som jag tolkar det väljer bolag att skaffa dessa för att de inte får låna på något annat sätt till en vettig ränta och jag är ännu inte övertygad om deras förträfflighet även om jag är sugen på att köpa in någon typ av pref. aktie på prov i min ISK.
FastPartner väljer jag ännu så länge bort då jag anser att bolaget fortfarande är lite för litet men där kan det vända snabbt då det verkar vara ett bolag på frammarsch.

Ytterligare tre bolag kom på delad första plats och jag är intresserad av samtliga dessa. Atrium Ljungberg är starka och leverera år efter år precis som Hufvudstaden i den matchen så tror jag nog jag valt Hufvudstaden på grund av att det är lite bättre utdelning. Men samtidigt så har Atrium en hel del intressanta projekt vilket Hufvudstaden å sin sida kontrar men en grymt stabil ekonomi och en soliditet på 50%+. Det man kan konstatera och bolagen har starka sidor båda två.
Wihlborgs är nog favoriten för tillfället, bolaget klarade av att leverera ett hyfsat resultat 2008, är koncentrerade på en intressant marknad där bland annat Malmö och Köpenhamn finns och utdelningen har stigit bra sen starten och är ganska mycket högre än de andra två bolagens. Kombinerat med en del intressanta projekt och en allmän känsla av att de är lite aktivare men med en svagare ekonomi.

Castellum är också ett starkt bolag som levererar bra, tycker även de har en stark uppbyggnad med mindre bolag som är starka och kända på respektive marknad. Utdelningen är stabil och fin också och det är ett enormt bolag med en enorm fastighetsportfölj. Castellum kliver trots resultatet före både FastPartner och Klövern i min intresselista.

Diös, Kungsleden och Fabege väljer jag bort i dagsläget. Var sugen innan Q2-rapporten att öka i Kungsleden men just nu så har jag helt tappat intresset för det. Just nu är inget av dessa bolag intressanta och jag har egentligen inte så mycket mer att kommenterar om dem. Utan vi får se om ett par år då det inte alls är omöjligt att det har vänt för alla tre och samtliga är intressanta igen. Diös tror jag kan ha något riktigt intressant på gång och de jobbar på en liten annan marknad än de övriga.

Om jag nu skulle välja att investera lite mer om ett tag i fastighetsaktier är det trots detta 4 bolag som jag kommer att kolla på: Atrium Ljungberg, Hufvudstaden, Wihlborgs och Castellum. Skulle inte förvåna mig om jag även titta vidare på FastPartner av ren nyfikenhet vad som händer i deras utveckling men jag har svårt att se mig själv investera i dem inom de närmaste åren.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nu hoppas jag att jag fått med allt och att alla bolag fått en likvärdig bedömning och kom ihåg... Jag är en investeringsamatör så ta inte mina analyser som en sanning utan glöm dem och skaffa dig din egen åsikt om de olika bolagen innan du investerar.

Analys av Wihlborgs

Här kommer det sista av fastighetsbolagen jag kollat på och det är en av favoriterna, Wihlborgs Fastigheter. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 och Q2-rapporten för 2012. (Utförd 20120815)

Om bolaget:
Som ni kan läsa under så bildades Wihlborgs ursprungligen 1924 men det nuvarande bolaget bildades först 2005. Bolaget har sina fastigheter i Öresundsregionen på de utvalda marknaderna Lund, Helsingborg, Malmö och Köpenhamn.

Sen bolaget bildades 2005 så har antalet fastigheter och fastighetsvärdet växt rejält. Från 2005 då man ägde 197 fastigheter värda cirka 7,9 miljarder till halvårsskiftet 2012 då man ägde 249 fastigheter till ett värde av cirka 18,7 miljarder. Fastighetsbeståndet är under en ständig utveckling där det säljs, förvärvas och förädlas vilket är målet för det flesta bolag i branschen.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Bildades redan 1924. Men när "Gamla Wihlborgs" delades 2005 så stannade stockholmsdelen kvar i det gamla bolaget som sedan bytte namn till Fabege och ett nytt Wihlborgs bildades som tog hand om fastigheterna i Öresundsregionen. Nuvarande bolag börsnoterades 2005 och återfinns på Mid Cap Norden. Det blir ett Ja här trots att det "Nya Wihlborgs" bildades först 2005 tack vare deras historia.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Fastigheter värda nästan 19 miljarder i Öresundsregionen.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Ja
Blev en mycket liten förlust 2008, annars bara vinster som ser stabila och bra ut. Väljer att sätta ett Ja här då förlusten var så pass liten 2008. Jag har inte räknat på intjäningstillväxten då bolaget har funnits för kort tid i sin nya form.

4. Stabilt ROE. Ja
Trots förlusten visar ROE 12% vilket är klart över kravet.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Drabbas inte värre än något annat bolag.

6. Stabil utdelning. Ja
Stigande utdelning ända sedan starten 2005.

7. P/E. Ja
Jag har räknat med en vinst 2012 på 7 SEK och ett pris på 100 SEK det ger ett P/E på under 15 och är helt okej.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Klarar kravet precis och stannar på ett fem års snitt på 30,5%. Hade helst haft en högre soliditet men det uppfyller ändå kraven om än precis.

9. Bra ägarbild. Nej
Brinova är störst på 10% och därefter kommer den näst största på 3%. Jag hade velat se minst en större ägare till med helst upp mot 20% i alla fall.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
Inget att anmärka på.


Resultat: 9 Ja, 0 Nja, 1 Nej

Slutsats:
Wihlborgs var det sista bolaget jag tittade men tillsammans med Hufvudstaden var det dessa två bolag som jag fastnade för. Wihlborgs ekonomi är inte lika stark som Hufvudstadens men istället har de lite högre avkastning men framför allt så har de många intressanta projekt på gång och jobbar i den intressanta Öresundsregionen som jag på sistone har fått upp ögonen på.

Även roligt att se att Wihlborgs lämnade ett så passa bra resultat för 2008 även om det var minus. Men det var ett mycket litet minus i jämförelse med de flesta övriga fastighetsbolagen.

Då var alla de fastighetsbolag som jag bestämt mig för att titta närmare på genomgångna. Nu ska det bara göras en sammanställning och en liten sammanfattning som jag hoppas kan komma redan i helgen så jag kan fortsätta nästa vecka med att dels kolla närmare på rapporterna som kom från PA och Kungsleden, även om ingen av dessa verkar vara någon allt för munter läsning. Sen kommer det ytterligare rapporter från mina innehav som kan bli intressanta att se, jag håller bland annat tummarna för Peab och ShaMaran.

Analys av Hufvudstaden

Denna gång är det Hufvudstaden som jag har kollat närmare på. Ett bolag med en rik och intressant historia som funnits under många år. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q1-rapporten för 2012. Q2-rapporten släpper Hufvudstaden den 23 augusti. (Utförd 20120815)

Om bolaget:
Hufvudstaden är ett anrikt bolag men en fin historia. Ursprungligen bildades bolaget redan 1915 av Ivar Kreuger och var en del av hans imperium. En intressant fakta är att av de 40 fastigheterna som bolaget ägde 1919 så finns 8 fastigheter kvar i portföljen idag också, det tycker jag att man kan kalla ett långsiktigt tänk. I övrigt finns det självklart hur mycket intressant historia som helst om bolaget med tanke på hur länge det funnits och hur mycket olika projekt bolaget har varit inblandad i under alla år.

Om vi tittar på beståndet i nutid så ser man att bolaget att koncentrerat sitt fastighetsbestånd till kommersiella fastigheter i centrala Stockholm och Göteborg.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Grundat ursprungligen av Ivar Kreuger 1915. På börsen sen 1938 och är noterad på Large Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Marknaden som bolaget jobbar på är Stockholm och Göteborg och man sitter med en fastighetsportfölj värd cirka 22 miljarder.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Hyfsad intjäningstillväxt. Men förlust både 2008 och 2009. Det är på gränsen till ett Nej men jag är snäll och sätter ett Nja då det ändå var en väldigt turbulent tid på marknaden.

4. Stabilt ROE. Nja
Trots förlust två år i rad så når man nästan upp till 8%.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Inte värre än för något annat fastighetsbolag.

6. Stabil utdelning. Ja
Utdelningarna har stigit under hela 2000-talet och det har varit utdelningar varje år. Det har även varit extra utdelningar två år, dels 2004 med 2,70 SEK och 2006 med hela 10,00 SEK.

7. P/E. Ja
Nu har bara Q1-rapporten för 2012 kommit (Q2 20120823) men resultatet där var något bättre än 2011. Jag uppskattar där med att bolaget ska klara att leverera en vinst på 6 SEK för 2012 och med ett aktiepris på 82 SEK så får vi ett P/E på cirka 13,5 som är helt okej.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Ser mycket bra ut med ett fem års snitt på soliditeten på över 55% och inget år under 54%.

9. Bra ägarbild. Ja
Lundbergs äger över 46% av kapitalet och över 87% av rösterna. Tycker det också känns som en bra och stabil ägare.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
Kan inte hitta något att anmärka på.


Resultat: 8 Ja, 2 Nja, 0 Nej

Slutsats:
Hufvudstaden presterar bra och har en intressant portfölj med två intressanta marknader som de jobbar på. Det känns som ett lite tråkigt bolag som är stabilt och leverera men det händer inte så mycket mer. Samtidigt är det inriktade på två stora och stabila marknader där de också som jag ser det verkar ha ett gott rykte. Troligen kommer bolaget att leverera ungefär samma resultat och utdelningen i framtiden kommer nog att ligga stabilt och bra. Ett stort plus om man väljer att investera i Hufvudstaden är bolagets stabila ekonomi.

Analys av Diös Fastigheter

Då var det dags att kolla på Diös. Ett halvstort fastighetsbolag med fokus på de delarna av Sverige lite längre norr ut. Jag har använt mig av årsredovisningen 2011 samt Q2-rapporten för 2012. (Utförd 20120815)

Om bolaget:
Diös är ett bolag som verkar i de norra delarna av Sverige. Bolaget bildades 2005 och har huvudorter i sin verksamhet i följande orter Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Umeå, Luleå, Skellefteå och Östersund. Beståndet består av en stor blandning av olika fastighetstyper som bostäder, industri/lager och butiksfastigheter. Bolaget har växt kraftigt på slutet efter sitt förvärv av bolaget Norrvidden.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Nej
Grundat 2005. På börsen sen 2006 och återfinns på Mid Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Är stora i norr och verkar även har ett gott rykte och fastigheter värderade till cirka 11 miljarder.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Intjäningstillväxten räknar jag inte då jag tycker bolaget har funnit för kort tid för att det ska ge något resultat av värde. Annars är det vinst varje år sen de bildades utom 2008.

4. Stabilt ROE. Nej
Inte ens nära mycket på grund av förlusten 2008 och ett svagt 2011.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Påverkas inte mer än något annat fastighetsbolag.

6. Stabil utdelning. Nej
Inte utdelning under första året och en rejäl sänkning 2011. Annars har bolaget delat ut.

7. P/E. Ja
Svårt att säga hur förvärvet av Norrvidden kommer att påverka men jag gissar vilt och uppskattar en vinst för 2012 till 2,50 SEK efter att ha läst Q2-rapporten för 2012. Jag har lagt mig lågt medvetet här. Ta ett aktie pris på 35 SEK och vi får ett P/E på 14. Helt okej.

8. Soliditet/Skuldsättning. Nej
Alldeles för dålig soliditet och relativt dålig skuldsättning. Mycket kan säkert härledas till det stora förvärvet vid årsskiftet men det känns inte helt bra.

9. Bra ägarbild. Ja
4 stora ägare och kanske till och med 5 beroende vem Klövern köpte sina aktier av när de ökade har tyvärr inte riktigt koll på det.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
Inget att anmärka på.


Resultat: 5 Ja, 1 Nja, 4 Nej

Slutsats:
Det finns en hel del intressant punkter i Diös inför framtiden. Dels det stora förvärvet av Norrvidden som nästan dubblade företagets storlek. Frågan är hur det kommer att påverka resultatet i framtiden. Det är även en lite annorlunda marknad än vad de flesta större fastighetsbolagen inriktar sig på, sen om det är bra eller dåligt är svårt att säga.

Trots det ganska dåliga resultatet i min undersökning så tror jag att det kan bli ett intressant bolag i framtiden, framför allt för att de har en inriktning på en lite annorlunda marknad. Även att Klövern nyligen klev in och ökade kraftigt borde innebära att det finns fler som ser en stark framtid för bolaget.

Analys av Castellum

Nästa bolag på tur är Castellum. Ett stor bolag som består av många mindre intressanta dotterbolag. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 och Q2-rapporten för 2012. (Utförd 20120814)

Om bolaget:
Vad jag har hittat så tyder det mesta på att Castellum bildades 1993. Men jag har svårt att hitta fakta om bolaget så vet någon mer om det så får ni gärna lämna en kommentar med en liten sammanfattning om bolaget och dess historia.

Castellum AB är moderbolaget i en koncern som består av 6 dotterbolag där varje bolag har en specifik marknad som de fokusera på. Aspholmen Fastigheter AB (Örebro, Uppsala, Västerås), Briggen (Malmö, Lund, Helsingborg), Brostaden (Storstockholm), Corallen (Jönköping, Linköping, Växjö, Värnamo), Eklandia Fastigheter AB (Centrala, Norra och Östra Göteborg) och Harry Sjögren AB (Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad, Allingsås).

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Har haft svårt att hitta fakta om just Castellum. Men av det jag har hittat så verkar det som det bildades 1993 och börsnoterades 1997 och återfinns på Large Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Castellum består av flera mindre aktörer på specifika marknader. Det totala fastighetsvärdet i bolagen uppgår till 34 miljarder.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Förlust 2008 och ett svagt 2009, men det finns förklaringar till det. Intjäningstillväxten ser helt okej ut.

4. Stabilt ROE. Nja
Strax över 6,5 % på snittet är inget att jubla över. Men det är framför allt förlusten 2008 och det svaga 2009 som påverkar.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Är inte mer beroende än något annat fastighetsbolag av ytterfaktorer.

6. Stabil utdelning. Ja
Utdelning under hela 2000-talet och även en höjning varje år.

7. P/E. Ja
Jag räknar med att Castellum ska kunna göra en vinst på 6 SEK för 2012 och med ett aktiepris på 92 SEK så ger det ett P/E marginellt över 15.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Ett fem års snitt på över 35% och uppfyller där med kravet.

9. Bra ägarbild. Nej
Största ägaren står för ca 5%. Det är en svaghet i mina ögon.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
Inget att anmärka på efter en snabbsökning.

Resultat: 7 Ja, 2 Nja, 1 Nej

Slutsats:
Castellum är ett enormt bolag med en storfastighetsportfölj i de olika bolagen. Jag gillar att deras dotterbolag jobbar på specifika marknader och bygger sina namn och bestånd stark där och att inte alla bolag härjar över hela Sverige. Detta leder till att som jag ser det bolagen känner sina marknader väl och kan investera i rätt fastigheter och projekt. Framför allt projekt i mindre orter tror jag kan få en bättre utveckling om bolagen känner den lokala marknaden väl.

Bolaget känns helt klart intressant med bra resultat och hyfsad direktavkastning. Ända rejäla plumpen i protokollet i mina ögon är att det inte finns någon lite större stabil storägare som kan slå näven i bordet om det skulle behövas.

Analys av Fabege

Här kommer en analys av ytterligare ett fastighetsbolag och denna gång har turen kommit till Fabege. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q2-rapporten för 2012. (Utförd 20120812)

Om bolaget:
Bolaget bildades som sagt av "Gamla Whilborgs" 2005. Direkt efter det så delades Öresunds fastigheterna ut och bildade Wilhborgs Fastigheter AB. Efter det var det några transaktions intensiva år med både stora försäljningar och förvärv då Fabege koncentrerade sin portfölj till tre områden Stockholm Innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Efter att denna koncentrationen blev klar har bolaget satsat på att utveckla sina projekt och framför allt har det jobbats hårt med den nya Arenastaden under 2011.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Fabege bildades när "Gamla Whilborgs" bytte namn 2005. "Gamla Whilborgs" börsnoterades 1990 och är idag under namnet Fabege noterat på Large Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Vid årsskiftet 2011-2012 var fastighetsvärdet över 29 miljarder med hela verksamheten koncentrerad till ett antal delar av Stockholm, i dessa områden är även deras projekt placerade.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Intjäningstillväxten ser helt okej ut. Men även Fabege gjorde förlust 2008 och hade även ett svagt 2009 men efter det har det vänt uppåt rejält igen. Tyvärr kommer troligen skattedomarna leda till ett svagt 2012.

4. Stabilt ROE. Nja
Når inte riktigt fram till kravet och som för många andra fastighetsbolag är det förlusten 2008 och ett svagt 2009 som ställer till det.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Inte värre än för något annat fastighetsbolag, enda man kan vara lite orolig för är möjligen att riskerna inte är så spridda då hela verksamheten är begränsad till endast ett område.

6. Stabil utdelning. Nja
Utdelning under hela 2000-talet men sen mitten av det samma har det sjunkit. Även om den stigit senaste åren är den inte uppe på samma nivå. Samtidigt så är det positivt i min värld att bolaget inte delar ut mer än vad det anser sig ha råd med. Frågan är då bara hur det kommer påverka utdelningen för 2012 då inte resultatet för första halvåret är någon munter läsning efter reservationerna för skattedomarna.

7. P/E. Nej
Med tanke på att Q2-rapporten visade en förlust efter avskrivningarna på -5 SEK per aktie och 2011 innebar en vinst på 7 SEK så väljer jag att räkna på en vinst på 2 SEK. Tycker det är väldigt svårt att uppskatta vinsten för 2012 med tanke på omständigheterna. Men en vinst på 2 SEK och en aktiekurs på 61 SEK så får vi ett P/E på över 30. Men som sagt är det reservationerna för eventuella skattedomar som ställer till det så jag lägger inte allt för stor vikt vid det. Utan dem och en vinst som 2011 så hade P/E visat under 10.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Soliditeten ser riktigt bra ut med ett fem års snitt på över 35%, samt att både 2010 och 2011 visade 39%. Skuldsättningen ser helt okej ut också.

9. Bra ägarbild. Nja
Brinova äger 15% men i övrigt ser det tunt ut med stora ägare. Hade gärna sett att det funnits ytterligare en eller flera lite större stabilare ägare.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
Inget och klaga på. Cyperndomarna är en lite plump men inget jag lägger någon vikt vid då det när dessa upplägg gjordes så såg det helt okej ut och massor av bolag använde metoden för att minska sin skatt. Ett annat exempel är Kungsleden som sitter i precis samma sits som Fabege när det gäller detta.


Resultat: 5 Ja, 4 Nja, 1 Nej

Slutsats:
Trots det relativt dåliga resultatet tycker jag Fabege känns intressant. Dels jobbar de på en intressant marknad i huvudstaden där de sitter på många intressanta fastigheter i kombination med att de jobbar med massor av intressanta projekt som kan öka värdet på bolaget på sikt.

Självklart gör skattedomarna att man blir lite avvaktande när man tittar på utdelning och vinst för 2012 men dessa resultat kommer självklart se helt annorlunda ut när dessa bekymmer är utredda och vid börjar på ett nytt år. Det enda jag kan tycka är lite lustigt är att aktien legat så stabilt och till och med stigit ganska kraftigt senaste året trots skattedomarna. Till skillnad från till exempel Kungsleden som rasat en del.


I övrigt så har jag kollat närmare på Castellum nu också. Sen har jag valt bort Balder då jag inte är intresserad av bolag som inte delar ut, även Corem Property Group har trillat bort då de endast bedrivit sin verksamhet med inriktning mot fastigheter sen 2007 vilket är för kort tid för mig för att se om det är ett stabilt bolag på längre sikt i kombination att jag är allmänt negativ till bolag med pref, aktier. Sen får vi se hur det blir med Catena då jag tycker det är svårt att analysera ett bolag som egentligen bara lever på sina projekt och inte riktigt har något i min lila genomgång att göra utan det kanske får bli att kolla närmare på det senare.
Men Castellum är redan kollat och sen får det nog i alla fall bli Diös, Wilhborgs och Hufvudstaden men nu börjar till och med jag tröttna på fastighetsbolag så de får bli att försöka hålla koncentrationen så alla bedöms på lika sätt. Försöka hinna med det i morgon så jag kan lägga upp det efterhand och göra en utvärdering.

Analys av FastPartner

Efter ett litet avsteg med en analys av Securitas är vi tillbaka och fortsätter att titta på fastighetsbolagen. Denna gång har turen kommit till FastPartner som ska analyseras, detta är ett bolag jag varit lite nyfiken på ett tag så det ska bli spännande och se hur det står sig i konkurrensen. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q1-rapporten för 2012. Egentligen borde man kanske väntat in Q2-rapporten som kommer 20120823 men nu är det försent för det. (Utförd 20120812)

Om bolaget:
Var inte världens lättaste bolag att hitta information om men lite lyckades jag i alla fall få fram. Bolaget bildades 1987 av bland annat Skanska, ICA och Skandia.

Den överlägset största marknaden är Storstockholm men det finns hyfsat stora innehav i Göteborg och Gävle också, i den sist nämnda staden har man också stärkt sin ställning under 2012. Framför allt är företaget inriktat på kontor men i Gävle finns det en hel del bostäder i beståndet också.

Företaget växte ganska kraftigt under 2011 och verkar som jag tolka det vilja fortsätta att växa under 2012.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Företaget grundades 1987, börsnoterades 1994 och återfinns på Mid Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Nja
Betydligt mindre än de tre föregående bolagen och det känns lite litet. Samtidigt så växer bolaget bra och fortsätter leverera. Under 2011 fastighetsvärdet med 900 miljoner och uppgick till nästan 6 miljarder och antalet fastigheter ökade från 85 till 107.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Intjäningstillväxten har ökat mycket bra över en 10 års period. Samtidigt så var det en förlust under 2008 och en relativt svag vinst under 2009. Innan det så levererade företaget mycket stabila och bra resultat mellan 2005 och 2007 och följde upp de två svaga åren 2008-2009 med ett väldigt bra 2010.

4. Stabilt ROE. Ja
Klarar kravet även om det är precis.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Är inte mer beroende än något annat bolag av ytterfaktorer. Men självklart finns det risker och ibland är det en fördel att vara liten och andra gånger en nackdel.

6. Stabil utdelning. Ja
Utdelning sen 2002 som stigit efterhand. Behöll en relativt hög utdelning under både 2008 och 2009 som var svaga år.

7. P/E. Ja
Vinsten per aktie 2011 var 4,43 SEK. Resultatet för Q1 2012 var nästan dubbelt så bra som för 2011. Tycker det är mycket svårt att uppskatta vinsten för 2012 med tanke på de nya fastigheterna man har nu. Men jag räknar med att vinsten kommer stiga med tanke på resultatet i Q1 men jag håller mig ändå ganska försiktig och räknar på en vinst på 4,50 SEK. Räknat på en aktiekurs på 60 SEK så ger det ett P/E på strax över 13.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Hade gärna sätt något bättre resultat på soliditeten men klart över kravet.

9. Bra ägarbild. Ja
En ägare med över 70% och det känns helt okej.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
En sökning på google gav inget speciellt.

Resultat: 8 Ja, 2 Nja, 0 Nej

Slutsats:
FastPartner är ett litet mindre fastighetsbolag som har levererat bra resultat och växt ganska rejält under 2011 och fortsatt växa under 2012. Direktavkastningen ser bra ut och det känns inte omöjligt att utdelningen höjs under de närmaste åren.

Mycket kan självklart förändras här när Q2-rapporten men det ska samtidigt bli intressant att se hur vinsten och resultatet är för första halvåret 2012. Skulle inte förvåna mig om jag skulle få chansen att ändra min uppskattning av vinsten för 2012 och justera den uppåt men vem vet.

Utöver en relativt intressant portfölj med fastigheter sitter FastPartner även med en hel del projekt i sin portfölj. Bland annat 60 000 kvm i Västberga för lättare industri och kontor, hundratals lägenheter i Bromsten och en del intressanta projekt i Gävle. Självklart är det svårt att gissa när dessa projekt är klara om dom ens bli klara i FastPartners regi men i mina öron låter de mycket trevliga med stor potential.

Analys av Securitas

Gjorde en analys för någon månad sedan av Securitas innan Q2 rapporten presenterades och innan jag gjorde mitt första köp av aktien. Innan köpet gjorde jag en snabb koll av den men efter tänkte jag att jag skulle uppdatera analysen lite och se om jag fortfarande tycker det är en köpvärd aktie i min långsiktiga portfölj eller om jag hade för lite tålamod och borde gjort analysen innan jag köpte en liten post. När jag gjorde analysen av bolaget använde jag mig av årsredovisningen för 2011 samt delårsrapporten för första halvåret 2012. (Utförd 20120812)

Om bolaget:
Securitas är en multinationell koncern som är baserad i Stockholm. Securitas grundades ursprungligen 1934. Securitas har under åren köpt upp massor av bolag runt om i världen och även delat ut och sålt av delar av sin verksamhet.

I dags läget är Securitas en rejäl koncern med ca 275 000 anställda i 50 länder.

Företaget är uppdelat i 4 affärssegment "Security Services North America", "Security Services Europe", "Security Services Ibero-America" och "Mobile and Monitoring".

2009 hade Securitas en global marknadsandel om 11% om man tittar på bevakning och mobila säkerhetstjänster.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Grundat 1994, på börsen sen 1991 och återfinns på Large Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Ett klart Ja i mitt tycke. Securitas är ett stort och stabilt företag som har verksamhet i stora delar av världen. Självklart har de tuff konkurrens men dom känns ändå stabila. Företaget växer också sakta till stor del på grund av förvärv av andra mindre bolag.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Ja
Intjäningstillväxten ser helt okej ut efter mina beräkningar. Företaget har gjort vinst under hela 2000-talet i alla fall. Vinsterna har skiftat en del, 2006 och 2007 var svagare år även om det blev vinst men under de senaste två åren har vinsten stigit igen. Man kan dock misstänka när man läser Q2 rapporten 2012 att vinsten för det pågående året kommer att minska lite.

4. Stabilt ROE. Ja
Ja ser mycket bra ut. Om alla siffror stämmer så är resultatet för fem års snittet hela 18%.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Ett gränsfall kan man tycka när man ser hur mycket till exempel krisen i Spanien påverkar bolaget. Men samtidigt så fortsätter bolaget att leverera vinster även under tyngre tider även om de inte är riktigt lika stora och utdelningen fortsätter också att vara stabil så därför tycker jag inte att de ytterfaktorerna har tillräckligt stor påverkan för att ge ett svagare betyg här.

6. Stabil utdelning. Ja
Utdelning under hela 2000-talet i alla fall. De senaste 8 åren har utdelningen legat stabilt kring 3 SEK. Förhoppningsvis kan utdelningen ta ett steg upp under de närmaste året men man ska nog inte räkna med det i år i alla fall med tanke på att vinsten ser ut att bli sämre i år än under 2011.

7. P/E. Ja
Jag väljer att räkna med att vinsten 2012 kommer att bli något lägre samt att jag lägger in ytterligare en lite försiktighets marginal så jag räknar med att vinster för 2012 stannar på 3,80 SEK. Förhoppningsvis blir den högre men med tanke på det ekonomiska läget i världen så är det säkert inte omöjligt att den blir något lägre också. Sen räknar jag på en aktiekurs på 50 SEK. Det ger ett P/E på strax över 13 vilket är helt okej.

8. Soliditet/Skuldsättning. Nej
Företaget är inte ens nära att klara Grahams krav på Tillräcklig Finansiell Styrka. Fem års snittet på soliditeten stannar på 25% och ligger stabilt på mellan 22 och 27% för de senaste 5 åren. Väljer att vara hård här och sätta ett lysande rött Nej men det är på gränsen till ett Nja med tanke på att soliditeten ändå är så pass stabil.

9. Bra ägarbild. Ja
En stor och långsiktig ägare som har hela 30% av rösterna och ytterligare en med nästan 12% av rösterna. Det ser jag som mycket positivt.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
En snabbsökning gav inget stort. En rubrik handlade om kollektivavtal i Indien och var inte allt för positivt men jag kan inte se några stora grejer som hägrar.

Resultat: 9 Ja, 0 Nja, 1 Nej

Slutsats:
Securitas känns som ett företag som helt klart passar i min långsiktiga utdelningsportfölj. Köpte in mig på en direktavkastning på strax över 6% om utdelningen inte sänks. Till största delen uppfyller Securitas mina krav även om jag velat se en lite bättre % på soliditeten men den får duga. Jag räknar inte heller att Securitas kommer att vara en tillväxtraket med en börskurs som pekar rakt upp utan min förhoppning är en svag kurva uppåt och framför allt att utdelningen fortsätter och vara stabil och helst ökar lite inom de närmaste 2-3 åren.

Jag är nöjd med mitt inköp på dagens nivå och hoppas att vi får se en bättre Q3 rapport och en bättre aktiekurs efter det.

Har tittat närmare på några fler fastighetsbolag under helgen så nu ska dom bara läggas upp på bloggen under veckan så fortsätter min lilla genomgång av fastighetsbolagen. Till och börja med har jag kollat närmare på FastPartner och Fabege. Utöver dessa vill jag innan jag är klar kolla närmare på Castellum, Corem, Catena, Diös, Whilborgs, Hufvudstaden och kanske Balder också, sen får vi se om det blir alla dessa eller inte eller om det dyker upp något annat bolag istället.

Analys av Atrium Ljungberg

Här kommer den tredje analysen av fastighetsbolagen och denna gång har turen kommit till Atrium Ljungberg som analysers efter mina krav. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q2 rapporten för 2012. (Utförd 20120811)

Om bolaget:
Atrium Ljungberg grundades i sin nuvarande form 2007 efter en sammanslagning av Ljungbergruppen och Atrium Fastigheter som var KF-ägda. Företaget har dock funnits på börsen sedan 1994 och har varit ett stabilt företag som levererat bra resultat under åren.

Bolaget äger fastigheter i framför allt Stockholmsregionen och det är även där som de flesta projektet pågår. Det finns dock även fastigheter i bland annat Halmstad, Västerås och Malmö.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Företaget grundades i sin nuvarande form efter en sammanslagning 2007 mellan Ljungberggruppen och Atrium Fastigheter. Företaget börsnoterades i tidigare form 1994 och aktien finns på Large Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Atrium Ljungberg är ett stabilt företag med större delen av sitt fastighetsbestånd i Stockholmsregionen. Ett fastighetsvärde på över 23 miljarder och en uthyrningsgrad på 95% är mycket bra.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Intjäningstillväxten ser okej ut men inte mer. Företaget har gjort vinst varje år under 2000-talet förutom 2008 då många fastighetsbolag gick tungt. Även 2009 var ett svagare år men under 2010 och 2011 ser det stabilt ut igen.

4. Stabilt ROE. Nja
Ett fem års snitt på 6,5% är inte bra men det är framför allt 2008 men även 2009 som tynger det resultatet. Det blir ett svagt Nja då trots allt 2007 och både 2010 och 2011 sett riktigt bra ut och att även 2012 ser ut att bli ganska bra.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Precis som med övriga fastighetsbolag så tycker jag inte Atrium Ljungberg ser ut att vara extremt beroende av ytterfaktorer. Men självklart påverkar räntor, väder konjunkturen alla fastighetsbolag. Dels påverkas kostnaderna men även möjligheten att hitta nya hyresgäster till vakanta lokaler.

6. Stabil utdelning. Ja
Har delat ut varje år under 2000-talet och även utökat den alla år utom ett.

7. P/E. Ja
Räknat på ett pris på 85 SEK och en vinst för 2012 på 6,20 SEK ger det ett P/E på strax under 14. Atrium har reserverat pengar under Q2 2012 för eventuella negativa utslag i skattedomar som bolaget är inblandade i. Detta har jag försökt att ta hänsyn till när jag uppskattat vad jag tror vinsten för 2012 blir, jag har utöver det även uppskattat i största allmänhet försiktigt som jag gör med alla fastighetsbolagen.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Soliditeten ser mycket bra ut. Över 40% varje år de senaste fem åren vilket gillas skarpt. Även skuldsättningen är relativt bra.

9. Bra ägarbild. Ja
Flera stora långsiktiga ägare i bolaget vilket jag ser mycket positivt på.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
En snabbsökning på internet gav inget speciellt att anmärka på.

Resultat: 8 Ja, 2 Nja, 0 Nej

Slutsats:
I min värld ser Atrium Ljungberg väldigt intressant ut och jag kastar omgående upp det på bevakningslistan och så här långt får jag nog säga att det är en liten favorit.

Bolaget har stabila resultat och förlusten 2008 var inte så extrem som för många andra bolag. Utdelningen är stabil även om det inte är extremt hög så letar man bara efter ett bolag som har hög direktavkastning så är inte Atrium Ljungberg rätt.

Företaget har också flera intressanta projekt rullande hela tiden som jag personligen tror kommer kunna leda till bättre resultat i framtiden.

Analys av Klövern

Här kommer en analys av fastighetsbolaget Klövern baserat på mina krav. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q2 rapporten för 2012. Jag tror dock inte att det är helt rättvisande då jag misstänker att förvärvet av Dagon inte riktigt är med räknat perfekt på alla plan. Så jag räknar med att få göra en ordentligt djupgående analys igen när årsredovisningen för 2012 kommer. (Utförd 20120807)

Om bolaget:
Klövern bildades 2002 och noterades på börsen i samband med detta.
Klövern mål att att äga, förvalta och hyra ut kommersiella fastigheter i svenska tillväxtregioner.
Företaget har växt snabbt med många förvärv av fastigheter och framför allt med förvärvet av Dagon i början av året så växt Klövern snabbt och fick ett ägande sprit över lite större område än tidigare. Även om Dagons portfölj hade en stor del i Stockholmsregionen så växte Klövern med förvärvet framför allt i Öresundsregionen.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Företaget bildades som en avknoppning 2002 och har funnits i nästan exakt 10 år. Aktien är noterad på Mid Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Klövern är i mina ögon ett stabilt bolag med en bra portfölj som har vuxit till sig ordentlig framför allt med förvärvet av Dagon.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Aldrig bra med en förlust framför allt inte så nära i tiden som 2008. Men det blir ändå ett Nja då det skedde under en tid som var extremt turbulent och många fastighetsbolag hade bekymmer under året med att visa gröna siffror. Efter en snabb genomläsning av årsredovisningen så verkar det som Klövern menar att framför allt sjunkande värde på fastigheterna i portföljen tyngde 2008 års resultat.

4. Stabilt ROE. Nja
Ett fem års snitt på 8,5% är helt okej med tanke på att 2008 tynger resultatet ganska mycket.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Tycker inte man kan säga att Klövern är extremt beroende av ytterfaktorer. Men självklart påverkar räntor, väder konjunkturen alla fastighetsbolag. Dels påverkas kostnaderna men även möjligheten att hitta nya hyresgäster till vakanta lokaler.

6. Stabil utdelning. Ja
Har varit en stabil utdelning sen 2004.

7. P/E. Ja
Har räknat med ett pris på 25 SEK och en vinst för 2012 på 2,2 SEK vilket skulle ge ett P/E på 11,5. Jag har räknat försiktigt på vinsten då jag tycker det är svårt att veta hur förvärvet av Dagon kommer att påverka resultatet under 2012.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Soliditeten är helt okej. När det gäller fastighetsbolag vill jag gärna se över 35-40% men riktigt dit når inte Klövern men godkänt enligt mina krav är det.

9. Bra ägarbild. Ja
Flera ganska stora ägare. Jag hade gärna sett att någon av de större ägarna hade varit dubbelt så stora men jag tycker ändå att det är ett klart Ja här.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
En snabbsökning på google gav inget negativt på första sidan i alla fall så ett Ja får det bli här också.

Resultat: 8 Ja, 2 Nja, 0 Nej

Slutsats:
Tycker det känns som att Klövern är ett stabilt bolag med en driven ledning som försöker få företaget att växa. Förvärvet av Dagon ser jag som ett klart bevis på detta. Det känns inte heller som det är omöjligt att det fortsätter att dyka upp nya fastigheter i portföljen under tidens gång och det finns nog också intresse av fler uppköp som jag tolkar vissa uttalanden även om det kanske inte är något som ligger i nära i tiden.

Utdelningen ser bra ut och även priset tycker jag är ganska lockande. Resultaten de senaste åren har sett stabila och bra ut om man undantar 2008 som var ett extremt år som jag skrev lite mer om i analysen.

Inköp av Securitas

Köpt en liten post i Securitas idag till min ISK. Tycker det känns som ett ganska bra pris och min förhoppning är att Securitas fortsätter att vara stabilt med sin utdelning på 3 SEK. Självklart är det en chansning då senaste rapporten inte var något vidare och företaget har bekymmer på både i USA och Spanien.

Men jag tror att det kommer att lösa sig och när ekonomin lugnar sig i världen så kommer Securitas komma tillbaka och fortsätta växa genom förvärv. Och klarar företaget bara att fortsätta ligga kvar med sin utdelning så ser jag det som en bra och långsiktigt investering men samtidigt är jag redo att släppa aktien om den nu skulle rasa ner igen efter tillexempel nästa rapport.

Är det någon mer som sitter med aktier i Securitas? Och vad tror ni om företagets framtid?

Analys av Kungsleden

Jag har uppdaterat analysen efter det att Q2-rapporten kom. Tycker det var lämpligt att göra det innan sammanställning då resultatet var betydligt mycket sämre än vad jag trodde. Samt att det dök upp ny information om nya skattemål som rör stora summor. (Utförd 20120817)

Här kommer en analys av fastighetsbolaget Kungsleden baserat på mina krav. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q1 rapporten för 2012 Q2.rapporten för 2012. Q2 rapporten släpps om bara någon vecka så det kan säkert bli en del förändringar med tanke på alla pågående skattemål. (Utförd 20120807)

Om bolaget:
Kungsleden bildades 1994 och börsnoterades under 1999. Kungsleden blev till under fastighetskrisen under början av 1990-talet när bankerna blev sittande på allt större fastighetsportföljer som de ville bli av med.

Kungsleden är inriktat på fastighetsförvaltning och försäljning även om det senare har minskat under senare, en orsak till detta kan mycket väl vara att det är svårare att få lån i dags läget.

I Kungsleden ingår inte bara fastigheter utan även en del som bygger, säljer och hyr ut moduler till bland annat kommuner. Utöver detta så äger Kungsleden även halva Hemsö.


Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Grundat 1994 och börsnoterat 1999. Återfinns på Mid Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Kungsleden har varit med länge och har en bra och stabil fastighetsportfölj men en bra risknivå.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Har skiftat ganska kraftigt och under 2008 var det röda siffror som för många andra fastighetsbolag. Frågan är också hur hårt eventuella skattedomar kommer att drabba 2012 års resultat. Jag har valt att inte ta med intjäningstillväxten i min bedömning dels på grund av att jag inte är säker på att jag får alla siffror rätt med tanke på alla splitar och jag är inte heller riktigt säker på hur de stora försäljningarna och utdelningarna under framför allt 2005-2007 påverkar siffrorna i slut ändan. Någon som vet får gärna ta fram lite siffror på det...
Uppdatering: Tror det kommer bli en vinst för 2012 trots problemen därför får företaget ligga kvar med samma betyg.

4. Stabilt ROE. Nja
Fem år snitt på strax under 10%, framför allt beroende på det dåliga året 2008.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Tycker inte man kan säga att Kungsleden är extremt beroende av ytterfaktorer. Men självklart påverkar räntor, väder konjunkturen alla fastighetsbolag. Dels påverkas kostnaderna men även möjligheten att hitta nya hyresgäster till vakanta lokaler.

6. Stabil utdelning. Nja
Utdelningarna har varit väldigt osäkra under slutet och frågan är vad det blir för utdelning under 2012 med tanke på alla skattedomar som kan komma. Utdelningen var mycket trevlig under 2005-2007 tack vare en hel del stora försäljningar och jag hoppas att bolaget inte börjar dela ut allt för mycket utan satsar på att växa istället.
Uppdatering: Trots tveksamheterna om det blir vinst 2012 så tror jag att Kungsleden kommer dela ut även om utdelningen med stor sannolikhet kommer sänkas. Därför får de behålla betyget Nja.

7. P/E.Nja  / Nej

Jag räknar med en väldigt försiktig vinst på 2,25 SEK för 2012 med tanke på skattedomarna. P/E blir 16 om man räknar på en aktiekurs på 40 SEK. Är nog egentligen på gränsen till ett Ja här då jag som sagt uppskattat vinsten väldigt försiktigt.
Uppdatering: Efter att ha läst rapporten lite snabbt så räknar jag inte med att Kungsleden gör en vinst på mer än max 1 SEK för 2012 om det inte sker några stora förändringar i fastighetsportföljen eller till exempel en försäljning av Hemsö. Och med ett pris på 35-40 SEK ger det ett P/E i samma spann.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Soliditeten ser stabil ut. Lite låg för att vara ett fastighetsbolag men okej enligt kraven. Även skuldsättningen har minskat lite de senaste åren vilket är positivt.
Uppdatering: Efter försäljning av fastigheterna i Härnösand till Hemsö har enligt bolaget deras soliditet stigit med ytterligare 2%. Har inte själv räknat på det igen.

9. Bra ägarbild. Nej
Finns ingen större ägare alls. Förhoppningsvis kliver det in en stor ägare som kan styra och ställa lite i framtiden men det är väl inte allt förtroligt att det sker under den närmaste tiden.

10. Trovärdig företagsledning. Ja / Nja
En snabbsökning gav inget speciellt.
Uppdatering:I samband med Q2-rapporten framkom det att Kungsleden kan drabbas av ytterligare skattesmällar på cirka 500 miljoner. Som jag tolkar det så har ledningen hållit inne med denna information ett tag då de anser att de kommer vinna dessa mål och därmed inte heller reserverat några pengar för det. Själv tycker jag att detta är något som borde kommit ut direkt och det i kombination med alla skattemål som ständigt strömmat sin så har jag tappat lite förtroende för ledningen och väljer att sänka mitt betyg ett snäpp.

Resultat: 4 Ja, 4 Nja, 2 Nej

Slutsats:
Kungsleden känns som ett stabilt bolag på långsikt och även om man tittar bakåt i tiden. Men just nu ser inte siffrorna så ljusa ut som man skulle vilja. Känns även som de negativa beskeden med skattedomarna kommer i en strid ström och detta kommer definitivt att påverka årets resultat riktigt ordenligt. Men till nästa år utan detta hängande över sig tror jag att Kungsleden kan ta ett steg i rätt riktning.

Men med tanke på hur resultatet av mina krav ser ut så borde det finnas andra bolag i branschen som passar mig bättre i dags läget. Men jag kommer inte att släppa mitt innehav i Kungsleden utan kommer sitta lugnt och vänta då jag är övertygad om att 2013 kan bli riktigt intressant. En lägre kurs ner mot årslägsta innebära nog att jag snittar ner mig lite också medan man får chansen.
Uppdatering: Slutsatsen blir ungefär den samma. Kungsleden är stabilt men 2012 är ingen rolig läsning. Förhoppningsvis är alla skattemål klara till 2013 och då kan det mycket väl bli en klar förbättring. Däremot så kommer jag nog inte köpa på mig mer utan snarare fundera på om det finns intressantare bolag att ha sina investeringar i då jag som sagt börjar bli lite tveksam till företagets ledning.

Analyser av fastighetsbolag

Jag har ett litet osunt intresse för fastighetsbolag och framför allt fastigheter. Därför har jag bestämt mig för att försöka analysera en hel del fastighetsbolag och se om jag kan hitta något eller några som kan vara intressanta för framtida investeringar.

I dags läget äger jag aktier i Kungsleden som gått taskigt på slutet, mycket på grund av negativa utfall av gamla skattedomar under det senaste året som har tvingat fram en massa reservationer av pengar som förstör årets resultat och risken är att vi aktier ägare kommer få en sämre utdelning. I vilket fall så kommer jag kolla närmare på Kungsleden.

Ett annat bolag som jag kommer att titta närmare på är Klövern. Mer än så är inte bestämt än, men jag räknar med att välja ut minst 5 bolag att kolla på och sen gör en sammanställning av dessa med en poäng bedömning så får vi se om den så får högst poäng verkligen är den som jag är mest intresserad av. Det stämde inte riktigt när jag kollade närmare på byggjättarna.

Idag var det roligt att kolla Avanza!

Idag var det roligt att komma hem från jobbet och kolla Avanza. Dagen hade varit lysande för min del 7 av 8 aktier visade plus och endast en låg kvar på +/-0. Detta kan behövas med tanke på att min portfölj har gått sämre än index de senaste månaderna.

Totalt visade den vanliga portföljen +3,27%, och chansportföljen stannade på +4,96%.

I chansportföljen så var det ShaMaran som visade mycket fina siffror och plussade över 10%, någon som vet varför? Jag har nämligen inte hittat något som förklarar det
Även PA gick hyfsat, där gäller det bara att det kommer en bra rapport senare i månaden så kan det nog se lite bättre ut där sen.

I den vanliga portföljen så var det KappAhl som fortsatte sitt kurs-rus och stannade över +7,5%. Har ingen bra förklaring till det heller, men det gäller nog att nästa rapport är bra för annars är det nog stor risk för ett ras igen.
Även Bilia gick hyfsat men efter att ha tappat kraftigt efter de senaste två rapporterna. Bilias VD köpte i alla fall på sig ytterligare 1500 aktier äger nu totalt 6500 aktier. I alla fall tycker jag det är positivt när ledningen äger mycket aktier i bolaget så jag är bara nöjd när ledningen väljer att öka sina innehav.

Just nu sitter jag och funderar på vilket bolag jag ska kolla närmare på någon kväll i veckan. Har dock svårt att bestämma mig. Är sugen på att fortsätta med att titta på fler svenska bolag.

När det gäller inköp så ligger jag lågt även om jag är ganska sugen på att köpa in mig i Ekoners med en mindre post. Verkar vara ett stabilt bolag med bra utdelning frågan är bara om utdelningen är hälsosamma för bolaget på långsikt. Men det får vi fundera mer på senare. I alla fall tycker jag kursen börjar se riktigt attraktiv ut.

ISK, Kapitalförsäkring och Depå, sjukt krångligt!

Tycker detta är fruktansvärt krångligt med alla olika typer av konto. I dags läget har jag en gammal kapitalförsäkring som jag kommer att avsluta så fort det har gått 5 år och avgiften är borta eller kanske ännu snabbare om jag tröttnar på alla avgifter som tas ut.
Min aktier har jag i en vanlig depå på Avanza där man kan kvitta vinst med förlust men betalar 30% på eventuell vinst och lika mycket på utdelningen.

Men nu har jag börjat läsa om ISK där man schablonbeskattar hela beloppet men man behöver inte betala skatt vid försäljning med vinst men man kan heller inte kvitta vinster med förluster. Utdelningen behöver man inte heller skatta för utom om man eventuellt har utländska aktier som man betalar källskatt på men detta om jag förstått det rätt kan man begära av drag för i deklarationen för året.

Detta borde innebära att det är fördelaktigt att ha högutdelande aktier som man har ett långsiktigt innehav i placerade i en ISK. Till exempel borde jag köpt Fortum och Peab i en ISK eftersom dessa delar ut varje år och har en relativt hög direktavkastning.

Däremot bolag som jag har i min "Chansportfölj" som troligen inte kommer dela ut på massor av år om dom någonsin kommer att göra det. Dessa bolag bör jag då behålla i min depå då jag här bara är ute efter att de ska växa så jag kan sälja dem med vinst. Men eftersom det är en storchansning och kan ta mycket långtid innan detta sker om det någonsin sker så måste det i min värld vara en stor nackdel om de skulle schablonbeskattas som i en ISK varje år.

Har massor av frågor men här kommer några. Svara gärna så slipper jag få mer huvudvärk :)
Tänker jag rätt när jag tänker så här?
Hur har ni ert sparande uppdelat?
Hur hög direktavkastning bör aktierna ha för att platsa i en ISK?
Vad ser ni för skillnader mellan en Kapitalförsäkring och en ISK?

minUC.se

Satt och läste bloggen "Slut på pengar" och fick då veta att man kunde beställa en UC för att kolla vad man har för krediter liggande som man inte har koll på. Så jag tog tag i det och beställde en upplysning.

Till min förvåning hade jag 2 krediter där. Inte mycket att säga om kanske men själv trodde jag att jag bara hade lite på billånet kvar. Och möjligen att det skulle synas att jag hade ett lånelöfte (vilket det också gjorde med små bokstäver långt ner).

Det andra som jag hade var en kredit på 15 000 SEK på Volvofinans. Efter lite funderingar kom jag fram till att det måste vara Volvokortet som jag hade när jag tankade för ca 5 år sen när jag bodde grannen med en sådan bensinmack. Så nu är i alla fall den borttagen och kortet är avslutat, kan säga att jag inte har sett det där kortet på åtminstone 3 år så det är lika bra att avsluta det man har ju ändå ingen nytta av en kredit som man aldrig använder.

Euron fortsätter ner!

Euron fortsätter att tappa och jag blir mer och mer intresserad av att köpa fler aktier i Euron. Tidigare har jag sagt att jag inte vill köpa i Fortum utan i första hand vill utöka portföljen med fler bolag men just nu är det lockande med Fortum igen. Dels så är Euron ner på rekordlåga 8,3 SEK/Euro samt att Fortum har börjat tappa igen. Trillar priset på en Euro lite till samtidigt som Fortum tappar ner mot 13 Euro så kommer jag nog inte kunna hålla mig utan får nog slå till och öka lite.

Även Sampo har jag fått upp ögonen för tack vare många andra bloggare som har detta bolag i sina portföljer och samma gäller här, en kurs som sjunker lite samtidigt som Euron är svag leder nog till ett mindre innehav. Men jag får nog säga att känslan är att Sampo är lite dyrare än Fortum ännu så länge. Men det känns som man måste kolla lite närmare på både Fortum och Sampo innan man bestämmer sig.

Är det någon som har något förslag på andra bolag som man kan handla via avanza själv utan mäklare som handlas i Euro? Det är väl bara Finland som man kan handla så?

Eller är det någon som har några åsikter om Fortum och Sampo?

Jag blir kvar i Bilia

Efter mycket funderande fram och tillbaka så har jag bestämt mig för att sitta lugnt i båten och behålla mina aktier i Bilia. Troligen kommer kursen fortsätta och pendla upp och ner och det skulle inte förvåna mig om den rasar lite efter nästa rapport också.

Men någon gång kommer ju bilförsäljningen att återhämta sig och när det ökar så tror i alla fall jag att Bilia kommer få en ny skjuts uppåt mot högre höjer. Sen tycker jag att direktavkastningen har varit helt okej de senaste åren utom 2008 då det inte blev någon avkastningen men då kunde man istället köpa aktien för 16 SEK. Så det var synd att man inte gjorde det och sålde den vid toppen på 140 SEK.

Men nu har jag i alla fall bestämt mig för att sitta lugn i båten så det känns bra att inte behöver oroa sig för det. Frågan är bara om det kommer bära eller brista....

Sammanställning av mina tankar om de tre byggjättarna

En sammanställning av de tre byggjättarna och analyserna jag publicerat i veckan. För att få en liten överblick går jag igenom kraven och sätter poäng baserat på viket resultat de fick, ett högst ovetenskapligt test men det blir lättare att skilja på dem då.

Ja = 2 poäng, Nja = 1 poäng, Nej = 0 poäng.

1. Stabilt företag med tillräcklig storlek.

*NCC - Ja - 2 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Ja - 2 poäng

Kommentar: Alla är noterade på Large Cap Norden och riktiga byggjättar som är stora och stabila. Så alla uppfyller mitt krav.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad.

*NCC - Ja - 2 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Ja - 2 poäng

Kommentar: Som sagt tre enorma bolag som alla har stabila marknadsandelar och är stabila på de marknaderna där de är verksamma. Så även här uppfyller alla mitt krav.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt.

*NCC - Nej - 0 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Nej - 0 poäng

Kommentar: Intjäningstillväxten för samtliga bolag har ökat okej och uppfyller mina krav. Dock så blir det nej på både NCC och Skanska då dessa hade förlust år i början av 2000-talet och jag kräver vinst de senaste 10 åren i rad men om några år är det inte omöjligt att både Skanska och NCC uppfyller kravet.

4. Stabilt ROE.

*NCC - Ja - 2 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Ja - 0 poäng

Kommentar: Samtliga företag uppfyller mitt krav utom något som helst problem.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter.

*NCC - Nej - 0 poäng

*Peab- Nej - 0 poäng

*Skanska Nej - 0 poäng

Kommentar: Samtliga bolag är i byggbranschen och påverkas mycket av ekonomin i övrigt därför väljer jag att sätta nej på samtliga här. Däremot tycker jag inte att de drabbas så hårt så jag trodde du skulle göra och det finns många andra branscher som är minst lika känsliga.

6. Stabil utdelning.

*NCC - Ja - 2 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Ja - 2 poäng

Kommentar: Samtliga bolag är stabila utdelar som åtminstone har delat ut hela 2000-talet.

7. P/E

*NCC - Ja - 2 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Ja - 2 poäng

Kommentar:  Samtliga bolag uppfyller mitt krav på P/E som inte är allt för högt.

8. Soliditet/Skuldsättning

*NCC - Nej - 0 poäng

*Peab- Nja - 1 poäng

*Skanska Nja - 1 poäng

Kommentar: Inget av bolagen uppfyller Grahams krav på Tillräcklig Finansiell Styrka. Däremot får både Skanska och Peab Nja eftersom de har en soliditet som är väldigt stabil och nästan uppfyller kravet där, däremot så få NCC Nej då de inte är tillräckligt stabila på soliditeten heller.

 
9. Bra ägarbild.

*NCC - Ja - 2 poäng

*Peab- Ja - 2 poäng

*Skanska Ja - 2 poäng

Kommentar: Samtliga bolag har stora och stabila ägare som har varit med länge och är långsiktiga.

10. Trovärdig företagsledning.

*NCC - Nja - 1 poäng

*Peab- Nja - 1 poäng

*Skanska Ja - 2 poäng

Kommentar: Samtliga bolag verkar har rena personer som leder dem i dags läget. Dock så får både Peab och NCC svagare betyg här. Peab på grund av att de väldigt nyligen varit inblandade i mutskandaler och NCC på av sina bekymmer med äldre kartellskandaler och även hur man hanterade de fuktproblemen man hade i sina nyproduktioner för några år sedan. Skanska får ett svagt Ja då jag tycker deras kartellskandaler är så långt bak i tiden att de nästan är preskriberade. Tycker inte det är allt för lätt att hitta alla skandaler och andra problem så det kan vara så att jag missat någon och kanske till och med Skanska kanske skulle haft ett sänkt betyg Nja.

Totalt antal poäng:

NCC - 13 poäng

Peab - 16 poäng

Skanska - 15 poäng

Slutsats:

Så det man kan konstatera är att det är ganska jämnt mellan alla bolag men att Skanska och Peab är lite före NCC. Så NCC kommer jag i dagsläget inte ta upp på min bevakningslistan men jag kommer fortsätta att ha kvar både Peab och Skanska där. Framför allt Skanska intresserar mig då de inte bara är stora i Norden utan också stora i USA. Det var allt jag hade att komma med när det gäller byggjättarna denna gången men jag kommer helt klart fortsätta att uppdatera mig på alla med jämna mellanrum framför allt då jag har Peab i portföljen så vill jag ha koll på vad som händer dels med dem men även med deras konkurrenter.

-------------------------------------------------------------------------------------------

Och kom ihåg att jag är en fullständig amatör så ta inte mina tankar som någon sanningen eller något investeringstips utan gör en egen analys och skapa er en egen uppfattning innan ni väljer att investera i ett bolag!